Нотатка · 2026-10-08

Чи може оцінювач використовувати ШІ за МСО та ЄСО?

Так. Ні МСО 2025, ні ЄСО 2025 штучного інтелекту не забороняють; у чинних МСО його не згадано. Межу обидва стандарти проводять не за технологією, а за наявністю професійного судження оцінювача: за МСО жодна модель без такого судження не може забезпечити оцінку, що відповідає МСО, а за ЄСО будь-яка модель лишається інструментом. Мій висновок: питання не в тому, чи застосовувати ШІ, а в тому, чи може оцінювач пояснити, перевірити й розкрити внесок ШІ.

Джерело: МСО 105, вступне положення; ЄСО 2025, ч. II, п. 6.9.

Що кажуть МСО

Автоматизовану модель оцінки (АМО) глосарій МСО визначає саме через відсутність судження: це вид моделі, яка забезпечує автоматизований розрахунок без застосування оцінювачем професійного судження щодо моделі, зокрема щодо оцінювання та вибору вхідних даних або аналізу результатів. У МСО 105 сказано: «Жодна модель без застосування оцінювачем професійного судження, наприклад, автоматизована модель оцінки (АМО), не може забезпечити оцінку, що відповідає МСО».

Джерело: МСО, глосарій, п. 10.02; МСО 105, вступне положення.

Конкретні вимоги такі:

• оцінювач відповідає за оцінку та вибір даних, припущень і коригувань на основі професійного судження та професійного скептицизму;
• оцінювач повинен розуміти, як працює модель оцінки; прозорість (усі, хто готує модель і покладається на неї, розуміють, як вона працює і які обмеження їй притаманні) є однією з характеристик прийнятної моделі, і якщо якоїсь характеристики бракує, оцінювач повинен оцінити модель і зробити висновок, що вона прийнятна;
• суттєві обмеження чи коригування моделі потрібно пояснити, обґрунтувати й задокументувати; якщо їх не вдається достатньо обґрунтувати, оцінка не відповідатиме МСО;
• модель чи дані можна отримати від спеціаліста або сервісної організації: перед залученням оцінювач повинен оцінити й задокументувати їхні можливості, а після залучення отримати розуміння процесу і результатів, щоб обґрунтовано покладатися на їхню роботу; саме залучення має бути погоджено й розкрито;
• звіт має містити використані методи оцінки або моделі оцінки, джерела та вибір суттєвої інформації та вхідних даних, а також висновки спеціаліста або сервісної організації.

Джерело: МСО 100, пп. 30.01⁠–⁠30.03; МСО 104, пп. 10.04, 20.01⁠–⁠20.02; МСО 105, пп. 10.03, 20.01⁠–⁠20.02, 30.01(d), 30.02, 40.03, 40.06⁠–⁠40.07; МСО 106, п. 30.06(k), (l), (o).

Що кажуть ЄСО

Окремого стандарту чи настанови про АМО в ЄСО 2025 немає. Базове положення закріплено в методологічній частині II: оцінювачеві слід усвідомлювати, що будь-який аналітичний інструмент надійний лише настільки, наскільки точні та якісні дані, які в нього вводять, а вартість об’єкта нерухомості не можна обчислити самими лише математичними чи статистичними техніками. Усі моделі оцінки є лише інструментами, а оцінка вартості має спиратися на найкраще й обґрунтоване судження оцінювача.

Джерело: ЄСО 2025, ч. II, п. 6.9.

Інформаційний документ EVIP 2 «Оцінка портфеля» додає: статистичні техніки, статистичні інструменти й АМО є математичними допоміжними засобами розрахунку й не дають професійного судження, потрібного, щоб повідомити вартість; це завдання й відповідальність оцінювача.

Джерело: ЄСО 2025, EVIP 2, п. 2.7.

Для України важлива також настанова EVGN 1 щодо застосування ЄСО у воєнний час. Якщо вартості отримано за допомогою АМО, на основі цін пропозиції чи інших звітів про оцінку, то, вносячи коригування для визначення ринкової вартості, слід уважно з’ясувати, наскільки ці цифри віддалені від реальних даних про фактичну поведінку ринку. Обсяг використання кожної категорії даних (прямі аналоги, загальні дані про ринок та індекси, інші джерела) і думку про їхню надійність слід розкрити у звіті.

Джерело: ЄСО 2025, EVGN 1, пп. 4.14⁠–⁠4.15.

Як це робить RICS

За Red Book 2025 оцінка, що повністю або частково ґрунтується на результаті, зокрема, АМО чи моделі або процесу, підтриманих або створених ШІ, вважається письмовою оцінкою лише тоді, коли оцінювач додатково застосував професійне судження відповідно до обов’язкових вимог стандартів. Застосування відкритого чи комерційно доступного ШІ не заборонено за умови, що професійне судження, умови завдання, дослідження, звітування й записи належно і пропорційно враховують конфіденційність, інтелектуальну власність, перевірку даних і вхідних даних, оцінювання результатів процесу чи моделі, прозорість для передбачуваних користувачів та інші етичні, технічні й правові питання.

Джерело: RICS Red Book 2025, PS 1, пп. 1.3⁠–⁠1.4.

Окремий стандарт RICS «Responsible use of artificial intelligence in surveying practice» чинний з 9 березня 2026 року й обов’язковий для членів RICS і регульованих фірм. Він стосується результатів ШІ, що суттєво впливають на надання послуги, і перетворює ці вимоги на процедуру. Клієнтові завчасно й письмово повідомляють, коли і з якою метою застосовуватиметься ШІ, і це відображають в умовах завдання. Рішення про надійність результату оформлюють письмово; його готує поіменований належно кваліфікований фахівець, який бере на себе відповідальність за використання результату, або воно готується під його наглядом. Якщо ШІ автоматизує результати або дає їх у великому обсязі, перевіряти кожен результат і ухвалювати щодо нього письмове рішення зазвичай не потрібно, але регулярні рандомізовані вибіркові перевірки обов’язкові.

Джерело: RICS, Responsible use of artificial intelligence in surveying practice, 1-ше вид., вересень 2025, розд. 1.2, 1.3, 4.2, 4.3.

Що змінює проєкт МСО 2028

Проєкт МСО, які пропонують запровадити з 31 січня 2028 року, передбачає таке:

• в обсязі робіт зазначати передбачуване суттєве застосування ШІ чи інших технологічних інструментів, логіку яких оцінювач не може легко пояснити чи перевірити;
• дані й моделі, отримані за допомогою таких інструментів, піддавати контролю якості; кінцеву відповідальність за дотримання МСО оцінювач і далі несе сам;
• у документації відображати суттєве застосування ШІ та контроль якості щодо нього, а у звіті повідомляти про суттєве застосування ШІ чи інших технологічних інструментів.

Визначення АМО з проєкту прибрано; принцип переходить у п. 10.07 МСО 105: жодна модель оцінки не може забезпечити оцінку, що відповідає МСО, без застосування оцінювачем професійного судження та професійного скептицизму. Це проєкт, а не чинна норма.

Джерело: проєкт МСО 2028, МСО 100, п. 50.01; МСО 101, пп. 20.01(k), 20.02; МСО 104, пп. 10.05⁠–⁠10.06; МСО 105, пп. 10.06⁠–⁠10.08; МСО 106, пп. 20.03, 30.06(n).

Практичний мінімум за НСО 1

Оцінювач самостійно шукає й аналізує джерела інформації, а зібрані вихідні дані наводить у звіті з посиланням на джерело їх отримання.

Джерело: НСО 1, пп. 52, 54.

Звідси мій висновок, а не норма: відповідь генеративної мовної моделі сама не є джерелом ринкових даних у розумінні п. 54. Модель створює правдоподібний текст, а не відтворює дані про угоди. Якщо вона допомогла знайти дані, у звіті посилаються на першоджерело, яке оцінювач відкрив і перевірив.

За НСО 1 розкриття не потребує окремої норми: воно вкладається в наявні розділи звіту в повній формі. Інструмент і межі його застосування описують в аналізі вихідних даних, участь моделі в розрахунку відображають у викладі оціночних процедур і розрахунків, а оцінку надійності отриманих у такий спосіб даних наводять у письмовій заяві оцінювача про якість використаних вихідних даних.

Джерело: НСО 1, п. 56.

Робочий шаблон розкриття (моє формулювання, не норма) вміщується в три речення: назвати інструмент і його версію; зазначити, для чого його застосовано й чого він не робив; підтвердити, що вихідні дані перевірено за першоджерелами, а висновок про вартість сформував оцінювач. Для членів RICS і регульованих фірм, якщо ШІ суттєво впливає на послугу, потрібні також письмове рішення про надійність результату й завчасне письмове повідомлення клієнтові.

Докладніше про це в моїй доповіді на XXXVI науково-практичній конференції УТО (вересень 2026) і тезах до неї.

Як це виглядає на практиці, показує контракт «Перевертень» у моїй лабораторії ШІ: агент-виконавець перевірив себе сам і написав «6 із 6», а незалежна перевірка знайшла в таблиці описи норм замість цитат і два посилання на МСО 104 і 105 замість МСО 102 і 103.